浅谈冷门产业股 AME（5293)
在柔佛做生意的朋友，应该会对 “AME Elite” 这个品牌耳熟能详，毕竟在柔佛以 “工业型产业发展” 闻名的公司不多，其中 AME 绝对算得上是工业园发展商的佼佼者；因此，今天就跟大家讨论一下这家较为 “冷门” 的柔佛主题股。
🔵 简单介绍，AME 是一家以工业园区（Integrated Industrial Park）发展为主的公司，而工业园区顾名思义，就是一个以工业型产业为主的区域，或者说厂房、仓库的 “生态圈”；而 AME 的责任就是购买土地（或者找合作伙伴联营），然后再发展、出售，也可以跟客户讨论，为他们先先建设后再租赁给客户。
🔵 除了厂房之外，考虑到公司的客户群很多都是以制造业为主的，也就是说可能会聘请许多外国的劳工，因此，AME 也会在一些工业园区内建设工人宿舍（Workers’ Dormitories），出租以收取租金。
🔵 作为参考，AME 过去一些完成过的工业园就包括已经 100.0% 完成出售或租赁的 i-Park@SILC、i-Park@Indahpura（Phase 1 & 2）、SME CIty、i-Park@Indahpura（Plot 108）、i-Park@Sinai Airport City（Phase 3 Plus）等，都是一些在柔佛区较为知名的工业园区。
🔵 问题来了，这些工业园又是谁帮 AME 建设的呢？答案是 - AME 会依靠自己内部的团队去完成这些工业园区的土地购买（或联营）、设计、建设以及销售，因此，大家打开公司的年报才会看到他们自称为 “综合性工业园发展商”。
🔵 在工业园业务之余，AME 也有为第三方的客户提供建筑以及工程的服务，不过公司大部分的营收入都是以工业园发展为主的，至于为什么公司在 FY25 Q1 的工业园发展收入会放缓呢？这一点，我们在后尾的部分会提到。
🔵 AME 本身在 2019 年 10 月份上市，而在上市不久后，公司就在 2022 年内将旗下的产业租赁业务以 REIT 的形式分拆上市，在该 REIT 上市后，公司仍持有 AMEREIT（5307）大约 49.6% 的股权，目前该产托的股息率大约为 5.2%，未来 AME 旗下的产业，不排除会持续植入到 AMEREIT 内。
🔵 这对于双方来说都有优势，首先 AME 可以将部分资产套利换成现金，而 AMEREIT 则是有源源不绝的资产可收购（前提是 Yield 符合内部要求），总的来说是好事。
🔵 整体而言，AME 的业务可被分为（1）建筑、（2）工业园发展、（3）工程服务、（4）投资控股（AMEREIT）以及产业管理（包括管理工业园，其中 工业园区的话，AME 的一个大卖点就是 Gated & Guarded）。
🔵 谈谈财务；在 FY25 Q1 中，AME 的营收入为 RM142.4 million，其中约 RM37.3 million 由建筑业务所贡献，RM60.3 million 由工业园开发业务所贡献、RM27.6 million 由工程业务所贡献（公司现在连太阳能 EPCC 也自己做）、还有最后的投资控股、以及产业管理则占了 RM17.2 million 的营收入，如无意外的话，公司在这个星期就会公布他们的 FY25 Q2 业绩，那么为什么小编在这个节骨眼上讨论 AME 呢？
🔵 首先，AME 属于不多散户投资者在关注的一家公司，从表面上来看，公司的 FY25 Q1 的 PAT 按年和按季都有所下跌，但如果深入去了解的话，其实 FY25 Q1 是公司有史以来产业销售（New Sales）最高的一个季度，大约为 RM266.5 million，其中未入账销售（Unbilled Sales）就有 RM434.5 million。
🔵 对于不了解发展商业务的投资者，像是 AME 这类型的公司将营收入纳入帐内需要看建筑进程（也就是 Progress Billing），由于公司在 FY25Q1 中很大部分的项目都接近尾声，因此纳入帐内计算的部分很小，反而是在接下来下个季度中，数个项目如 i-Park@Senai Airport City（Phase 1 & 2、Phase 3）以及 Unbilled Sales 高达 RM412.1 million 的 i-TechValley at SILC，都可能会反映在 FY25 Q2 中。
🔵 另外，接下来 AME 还有一个刚推出的工业园区 - Northern TechValley @ BKE，该项目是由 AME 跟另一个发展商 Majestic Builders Sdn. Bhd. 联营以 RM130.0 million 收购该 175.6 英亩的土地，并且将会发展为 GDV 约 RM1.3 billion 的工业园区，但预计在接下来的 1 - 2 个季度内，都不会那么快反映在公司的业绩内。
🔵 值得一提的是，这也是 AME 第一次 “离开” 柔佛区发展的工业园区项目，也是公司走向其他马来西亚区域的一个标志性举动，目前公司还剩余的 GDV 大约为 RM2.4 billion 左右，建筑以及工程服务订单为 RM214.9 million，小编个人不排除，该公司在 FYE25 的业绩可以破新高。
🔵 其实，这家公司还有很多细节资讯，如 i-TechValley at SILC 预计在 2025 年 1H 完成，该投资产业预计会有 2,683 个床位给工业园区的员工，也会给公司的产业投资和管理带来稳定的收入，创造额外的稳定性收入（如果没记错的话，AME 产业的平均每年租赁价值可上调 5.0% 左右）。
🔵 另外，既然我们提到了柔佛区域，小编也顺便跟大家聊聊数据中心；AME 在 2024 年 5 月份将 34.9 英亩的地皮以 RM209.8 million 出售给 Digital Hyperspace Malaysia，平均售价为 RM6.0 million/英亩，已经远超附近地皮的价格，可见 AME 本身也是会很好的利用地理优势将地皮 “套利”。
🔵 目前也有不少新闻提到，我国将放慢新的数据中心发展项目，实话实说，数据中心虽然短期内会带来溢出效应（Spillover Effect），但长期下来给我们国家带来的技术转移以及就业机会是很低的，所以近期内（也不是近期，一段时间了），数据中心主题才会放缓，反而是跟 ”水“ 相关的公司会从中受惠，这个投资者们就自己发掘一下有什么公司跟水业务有关联了。
🔵 离题了；不过，今天这篇文章最主要要跟大家分享 AME 这家公司，以品牌地位来说属于很不错的公司，目前公司的 PE 估值为 12.58 倍*，股息率为 3.61%，并不会比其他的产业股贵很多，而且这家公司还未被冠上柔佛主题的 “溢价” 估值。
*AME 在 2021 年宣布以 1:3 的比例派发免费 Warrant 奖励投资者，该 Warrant 预计将会在 2026 年 9 月份过期，但由于其 Exercise Price 为 RM1.930，AME 的股价为 RM1.660，相信短期内不会有人行使 Warrant 将其转换为母股，造成股权稀释。
那么接下来，我们就继续观察 AME 的业绩表现，到时候再跟大家跟进这家公司！
#AME
在柔佛做生意的朋友，应该会对 “AME Elite” 这个品牌耳熟能详，毕竟在柔佛以 “工业型产业发展” 闻名的公司不多，其中 AME 绝对算得上是工业园发展商的佼佼者；因此，今天就跟大家讨论一下这家较为 “冷门” 的柔佛主题股。
🔵 简单介绍，AME 是一家以工业园区（Integrated Industrial Park）发展为主的公司，而工业园区顾名思义，就是一个以工业型产业为主的区域，或者说厂房、仓库的 “生态圈”；而 AME 的责任就是购买土地（或者找合作伙伴联营），然后再发展、出售，也可以跟客户讨论，为他们先先建设后再租赁给客户。
🔵 除了厂房之外，考虑到公司的客户群很多都是以制造业为主的，也就是说可能会聘请许多外国的劳工，因此，AME 也会在一些工业园区内建设工人宿舍（Workers’ Dormitories），出租以收取租金。
🔵 作为参考，AME 过去一些完成过的工业园就包括已经 100.0% 完成出售或租赁的 i-Park@SILC、i-Park@Indahpura（Phase 1 & 2）、SME CIty、i-Park@Indahpura（Plot 108）、i-Park@Sinai Airport City（Phase 3 Plus）等，都是一些在柔佛区较为知名的工业园区。
🔵 问题来了，这些工业园又是谁帮 AME 建设的呢？答案是 - AME 会依靠自己内部的团队去完成这些工业园区的土地购买（或联营）、设计、建设以及销售，因此，大家打开公司的年报才会看到他们自称为 “综合性工业园发展商”。
🔵 在工业园业务之余，AME 也有为第三方的客户提供建筑以及工程的服务，不过公司大部分的营收入都是以工业园发展为主的，至于为什么公司在 FY25 Q1 的工业园发展收入会放缓呢？这一点，我们在后尾的部分会提到。
🔵 AME 本身在 2019 年 10 月份上市，而在上市不久后，公司就在 2022 年内将旗下的产业租赁业务以 REIT 的形式分拆上市，在该 REIT 上市后，公司仍持有 AMEREIT（5307）大约 49.6% 的股权，目前该产托的股息率大约为 5.2%，未来 AME 旗下的产业，不排除会持续植入到 AMEREIT 内。
🔵 这对于双方来说都有优势，首先 AME 可以将部分资产套利换成现金，而 AMEREIT 则是有源源不绝的资产可收购（前提是 Yield 符合内部要求），总的来说是好事。
🔵 整体而言，AME 的业务可被分为（1）建筑、（2）工业园发展、（3）工程服务、（4）投资控股（AMEREIT）以及产业管理（包括管理工业园，其中 工业园区的话，AME 的一个大卖点就是 Gated & Guarded）。
🔵 谈谈财务；在 FY25 Q1 中，AME 的营收入为 RM142.4 million，其中约 RM37.3 million 由建筑业务所贡献，RM60.3 million 由工业园开发业务所贡献、RM27.6 million 由工程业务所贡献（公司现在连太阳能 EPCC 也自己做）、还有最后的投资控股、以及产业管理则占了 RM17.2 million 的营收入，如无意外的话，公司在这个星期就会公布他们的 FY25 Q2 业绩，那么为什么小编在这个节骨眼上讨论 AME 呢？
🔵 首先，AME 属于不多散户投资者在关注的一家公司，从表面上来看，公司的 FY25 Q1 的 PAT 按年和按季都有所下跌，但如果深入去了解的话，其实 FY25 Q1 是公司有史以来产业销售（New Sales）最高的一个季度，大约为 RM266.5 million，其中未入账销售（Unbilled Sales）就有 RM434.5 million。
🔵 对于不了解发展商业务的投资者，像是 AME 这类型的公司将营收入纳入帐内需要看建筑进程（也就是 Progress Billing），由于公司在 FY25Q1 中很大部分的项目都接近尾声，因此纳入帐内计算的部分很小，反而是在接下来下个季度中，数个项目如 i-Park@Senai Airport City（Phase 1 & 2、Phase 3）以及 Unbilled Sales 高达 RM412.1 million 的 i-TechValley at SILC，都可能会反映在 FY25 Q2 中。
🔵 另外，接下来 AME 还有一个刚推出的工业园区 - Northern TechValley @ BKE，该项目是由 AME 跟另一个发展商 Majestic Builders Sdn. Bhd. 联营以 RM130.0 million 收购该 175.6 英亩的土地，并且将会发展为 GDV 约 RM1.3 billion 的工业园区，但预计在接下来的 1 - 2 个季度内，都不会那么快反映在公司的业绩内。
🔵 值得一提的是，这也是 AME 第一次 “离开” 柔佛区发展的工业园区项目，也是公司走向其他马来西亚区域的一个标志性举动，目前公司还剩余的 GDV 大约为 RM2.4 billion 左右，建筑以及工程服务订单为 RM214.9 million，小编个人不排除，该公司在 FYE25 的业绩可以破新高。
🔵 其实，这家公司还有很多细节资讯，如 i-TechValley at SILC 预计在 2025 年 1H 完成，该投资产业预计会有 2,683 个床位给工业园区的员工，也会给公司的产业投资和管理带来稳定的收入，创造额外的稳定性收入（如果没记错的话，AME 产业的平均每年租赁价值可上调 5.0% 左右）。
🔵 另外，既然我们提到了柔佛区域，小编也顺便跟大家聊聊数据中心；AME 在 2024 年 5 月份将 34.9 英亩的地皮以 RM209.8 million 出售给 Digital Hyperspace Malaysia，平均售价为 RM6.0 million/英亩，已经远超附近地皮的价格，可见 AME 本身也是会很好的利用地理优势将地皮 “套利”。
🔵 目前也有不少新闻提到，我国将放慢新的数据中心发展项目，实话实说，数据中心虽然短期内会带来溢出效应（Spillover Effect），但长期下来给我们国家带来的技术转移以及就业机会是很低的，所以近期内（也不是近期，一段时间了），数据中心主题才会放缓，反而是跟 ”水“ 相关的公司会从中受惠，这个投资者们就自己发掘一下有什么公司跟水业务有关联了。
🔵 离题了；不过，今天这篇文章最主要要跟大家分享 AME 这家公司，以品牌地位来说属于很不错的公司，目前公司的 PE 估值为 12.58 倍*，股息率为 3.61%，并不会比其他的产业股贵很多，而且这家公司还未被冠上柔佛主题的 “溢价” 估值。
*AME 在 2021 年宣布以 1:3 的比例派发免费 Warrant 奖励投资者，该 Warrant 预计将会在 2026 年 9 月份过期，但由于其 Exercise Price 为 RM1.930，AME 的股价为 RM1.660，相信短期内不会有人行使 Warrant 将其转换为母股，造成股权稀释。
那么接下来，我们就继续观察 AME 的业绩表现，到时候再跟大家跟进这家公司！
#AME