房地产观察｜楼市·房价·地产政策

近年来，杭州不断加码制造，提出“再造一个杭州工业”，但规上工业增加值占比持续下降，去年占GDP比重仅为20.1%。今年上半年，杭州服务业增加值达9045亿元，同比增长5.4%，为两年来最高增速；服务业占GDP比重首次突破75%，达到75.3%，仅次于北京、上海、广州。

25%一度被视为城市制造业占比的“红线”。上海在2023年出台的制造业高质量发展三年行动计划中明确，到2025年工业增加值占地区生产总值比重达25%以上。世界银行研究团队报告显示，像上海这样的特大型城市，制造业占比应在25%到30%之间。深圳尽管制造业占比仍明显高于30%，也划定了工业用地占比不低于30%的红线。杭州虽未明确此类红线，但在“十四五”规划纲要中亦作出保持制造业“比重基本稳定”的部署。

不过，越来越多城市的制造“红线”出现松动。今年上半年，万亿城市中共有4座服务业增加值占GDP之比超过75%，上海高达79.4%，较2023年增长4.2个百分点。杭州服务业增加值占比3年内提高5个百分点，与广州的差距缩小至0.3个百分点。

杭州并未放松对制造业的加码，正建设“全球先进制造业基地”，打造城东智造大走廊与城西科创大走廊“两廊”联动，构建“296X”先进制造业集群。自2022年起，杭州连续三年围绕现代服务业高质量发展召开高规格会议。杭州市委书记刘非指出，服务业是杭州推动经济社会发展的“主动力产业”，要把推进服务业扩能提质当成一件大事来抓。

回溯历史，2000年是杭州“工业兴市”战略起点，工业总产值到2007年达8000亿元。2008年金融危机成为转折点，杭州GDP增幅一度退至副省级城市末尾，土地资源缺乏、生产要素价格高企等问题凸显。同年杭州正式提出“服务业优先”发展战略，后一年实现产业结构“三二一”的标志性转变。向服务业转型的抓手正是电子信息产业。

十余年服务业的积累，反过来成为杭州推进制造的关键。“六小龙”出圈被视为杭州从“电商时代”走向“AI时代”的里程碑，其背后正是以数字经济为代表的服务业内核支撑。2025年，杭州规上信息服务业营收突破1.3万亿元。2024年，杭州生产性服务业占服务业增加值之比达63.2%，超过上海、仅次于北京。去年杭州服务业增速5.3%中，信息传输、软件和信息技术服务业营收全年增长13.4%。

重庆市原市长黄奇帆曾提出“苹果之问”：苹果不盖厂房、没有生产线，却拿走产品绝大部分利润，原因在于其牢牢掌握生产性服务各环节。有业内人士将“六小龙”发展路径总结为杭州特色的“以软带硬”模式。江苏省已改变对制造业的考核方式，将制造业与生产性服务业合并计算占GDP比重。

在“十五五”规划纲要中，保持制造业“比重基本稳定”的提法被替换为“合理比重”。中国信通院政策与经济研究所副所长肖荣美等人撰文指出，这意味着允许制造业比重在合理区间波动，不仅追求规模扩张，更要着力实现质量的系统性提升。按照《杭州市制造业加快发展三年行动计划（2025—2027年）》，到2027年规上工业增加值总量达5300亿元、年均增长6%以上，工业增加值占GDP比重22%以上。

提取用途扩容是本次修订重点。提取情形由6项增至9项，新增自住住房装修、自住住房物业费两项提取情形。中指院政策研究总监陈文静指出，与6月征求意见稿相比，装修提取删除了“不超过一定额度”表述，不设额度限制；同时增加“国务院批准的其他住房消费情形”兜底条款，为后续更多住房消费场景预留空间。

租房提取方面，条例取消原“房租超出家庭工资收入的规定比例”门槛，租房提取在制度层面不再受收入比例约束。易居研究院副院长严跃进表示，租房支持被置于首位，体现对住房租赁市场的高度重视，对大城市新市民、青年人群体的租房需求形成实质性利好，有助推动租购并举制度建设。

制度覆盖面同步扩大。条例新增第四十九条，明确个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员可自愿缴存住房公积金，按规定享受相应政策支持，具体办法由设区的市级以上地方政府制定。截至2024年末，全国已有36个城市开展灵活就业人员参加公积金制度试点，累计超100万名灵活就业人员缴存，其中24万人已使用公积金租房或购房。陈文静称，此次入法意味着灵活就业人员自愿缴存从地方试点升格为国家制度安排。

管理服务效能方面，条例要求加强数字化、智能化建设，实现公积金缴存记录全国范围内互信互认，推动转移接续、异地贷款等业务便捷办理。有研究机构高管表示，这是首次从国家条例层面明确公积金跨区域互信互认目标，贷款申请审查时限亦由15日缩短至10日。

资金运用渠道拓宽，公积金可用于购买国债和政策性金融债。严跃进认为，相比以往仅能投资国债，投资范围适度放宽，有利提升资金运作效率、实现保值增值，同时增强资金流动性管理能力。增值收益使用范围拓展至公共租赁住房建设筹集和运维、房屋全生命周期安全管理等住房领域公共支出。

风险防控方面，条例补齐惩戒条款：违法提取限期退回资金并3年内禁提禁用；违法骗取贷款限期返还并5年内禁提禁贷。中指监测数据显示，截至8月17日，今年全国各地出台公积金相关政策约400条，是政策优化频次最多的方向，主要涉及提高贷款额度、扩大提取使用范围、优化异地和灵活就业人员缴存等。8月以来已有多地发布或实施公积金新政，将提取范围扩展至装修、物业费等支出。

2026年2月28日美以伊战争爆发后，阿联酋长期经营的“中东安全绿洲”形象首次被动摇。投资人意识到迪拜和阿布扎比同样可能出现在导弹射程里。不过阿布扎比随后加强与伊朗的沟通，试图通过扩大商业合作与利益绑定降低攻击动力，这种缓和策略阶段性产生效果。作者认为，阿联酋已从“绝对安全”变为“相对安全”，但治安、治理与基建能力仍处中东第一梯队。

安全冲击之外，航运问题已直接进入企业账本。战争爆发后，从中国到杰贝阿里的集装箱价格一度较战前翻数倍，保险、船期与港口拥堵共同推高成本。迪拜依赖的转口贸易模式受到削弱，部分非洲客户开始直接到广州、义乌采购并发往非洲。作者判断，部分转口贸易流失可能属于结构性损失，但迪拜仍拥有港口、仓储、贸易金融与商业信用网络，不会被轻易取代，只是需要证明“经过迪拜仍然值得”。

消费市场明显降温。受访的十余位不同行业从业者中，多数表示今年销量同比下降30%到50%。原因包括部分高净值家庭与外籍管理人员让家人暂时离开，以及消费预期收紧导致装修、购车等大额支出延后。关于“迪拜少了100万人”的说法，作者认为不准确：迪拜总人口约400万，短期流失四分之一人口会出现明显统计异常；8月本就是人口体感最低季节，且离开的多数只是家庭成员，企业主本人仍留在当地。

房地产方面，战争刚爆发时一度跌幅接近30%的更多是Emaar等房企上市股票，实体房产并未跌得那么厉害，更常见的是交易活跃度下降。非核心地段、供应量高的项目出现有价无市，业主仍按去年高峰期价格挂牌，买家则要求战争风险折价，成交量随之下降。最近两个月市场情绪开始稳定，机场照常运营、公司照常营业，人们开始把战争当作持续存在的风险变量。作者预计阿联酋房地产将明显分化：迪拜外围、供应量大、依赖投资客接盘的项目调整时间更长；市中心、海滨资产与长期出租能力强的物业抗跌能力较强。阿布扎比因拥有全球最大主权财富资本体系之一和稳定石油现金流，危机时期政府与主权基金仍能持续投资，会形成重要价格底。

财富管理与家族办公室领域情绪相对乐观。全球主要经济体在扩大税基、提高财富透明度方面方向趋同，CRS信息交换与境外所得申报压缩了高净值人群依赖信息不透明的资产安排空间。阿联酋虽参加国际税务信息交换并执行全球最低税，但其无个人工资所得税、资本自由流动、美元联系汇率稳定、成熟国际金融体系等制度组合在全球仍属稀缺，迪拜国际金融中心未见明显萧条，金融公司、基金与家族办公室仍在持续进入。

另一重要变化是阿联酋正式退出OPEC和OPEC+合作机制，近期石油产量明显增加。石油收入仍是阿布扎比财政与主权财富基金最重要的底层现金流，但霍尔木兹海峡受战争影响，新增产量未必能立刻运出。作者认为，阿联酋与沙特关系值得长期观察，两国在地区总部、旅游、航空、金融、AI等领域竞争加剧，可定义为“竞争性伙伴”，不会轻易决裂，也难以回到过去简单的兄弟关系。

成交端，2026年1至7月新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%；住宅销售面积降幅12.7%。新建商品房销售额42718亿元，下降13.1%；住宅销售额下降13.2%。据推算，7月单月新房成交额4773亿元，同比下降8.9%，降幅较6月收窄5个百分点，核心城市高单价项目集中成交带动均价结构性上行，同比涨幅约5%。

库存方面，7月末商品房待售面积75911万平方米，同比下降0.8%；待售3年以下面积55559万平方米，下降3.6%，降幅较6月末扩大0.1个百分点。房企到位资金持续边际改善，前7月个人按揭贷款6040亿元，同比下降23.5%，降幅较上半年收窄1.4个百分点。

一线城市稳市场成效显现。7月北京、深圳新房住宅成交建筑面积同比增幅均超两成。8月以来深圳一、二手市场同步回暖，上旬新房与二手房成交环比增幅均超10%。北京8月7日推出新政后，上周新房成交环比上扬5%、二手房成交环比上扬10%，带看量与到访量增加，购房者入市意愿增强。

价格方面，7月一线城市新房价格环比上涨0.05%，上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.1%、0.2%，北京下降0.3%。二线城市环比由持平转为下降0.1%，三线城市下降0.3%。70城中新房价格环比上涨或持平城市23个，较上月增加2个。上海、广州、深圳、杭州、宁波、银川等7市已连续环比上涨4个月或更久；南京、乌鲁木齐、惠州、三亚、大理本月转降为升。同比看，一线城市新房价格同比下降1.1%，降幅收窄0.2个百分点。

二手房方面，一线城市环比上涨0.2%，涨幅回落0.1个百分点，上海、广州、深圳分别上涨0.3%、0.4%、0.2%，北京持平。二三线城市环比分别下降0.3%和0.4%。70城中二手房价格环比上涨或持平城市8个，较上月减少2个。

开发投资端，1至7月全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%；住宅投资33172亿元，下降19.1%。7月单月开发投资4935亿元，同比下降27%。房屋新开工面积26700万平方米，下降24.0%；新开工规模为新房销售规模的59.3%，较上半年提升1.4个百分点，仍处历史低位。竣工面积19195万平方米，下降23.2%。

土地市场热度延续，7月全国宅地整体溢价率10.6%，连续两个月突破10%。成交底价超10亿元宅地19宗，其中15宗溢价成交，溢价成交占比为年内新高。7月30日中央政治局会议明确提出“稳定房地产市场”，后续行业重心预计转向城市更新与“好房子”建设，存量盘活与增量开发并行。

大庸古城建于2016年，耗资24亿元，因业态单一、产品同质化，自2021年6月试营业后持续亏损，直至濒临破产。2021至2024年四年间累计亏损达10.8亿元，2025年全年净利润亏损5.55亿元，仅配套停车场实现收入501.81万元。

今年7月10日，由张家界、电广传媒、芒果超媒联合成立的张家界芒果文旅操盘重启该项目。从7月10日重新开园至8月13日，古城总客流量突破100万，营收突破1000万元。目前一层出租率达100%，二层出租率在85%至95%之间，周一至周四日均客流稳定在3万人次，周五至周日达3.5万至4万人次。

与常规古城项目不同，大庸古城商业呈现鲜明的“新潮”“年轻化”特征。潮玩方面引入52toys、浪浪山杂货铺等首店项目，以及张家界城市IP文创品牌“山鲵界品”；IP方面落地有何不渴、老棣方等14家芒果IP衍生店。运营方表示，以青春化手法解读张家界在地文化并创新呈现，是运营的重要一环。芒果超媒数据显示，截至2025年末芒果TV有效会员达7560万，年轻用户和女性用户占比领先行业，为古城引流提供潜在客群基础。

以《你好星期六》节目同款店铺“有何不渴”为例，通过粉丝到店写信留言、门店抽奖送节目录制观影券等活动，将节目与粉丝深度链接。除该节目外，古城还围绕《亲爱的客栈》《乘风破浪的姐姐》等芒果IP持续开发，探索IP与古城更好结合的方式。

暑期旺季过后如何保持活力是外界关注焦点。运营方表示，暑期后将依托七夕、十一、中秋等节假日持续推出新活动，并围绕年轻化在地文化打造差异化产品。电广传媒董事长王艳忠曾指出，原大庸古城本质是商业街区的地产逻辑，文化内核薄弱、内容同质化、业态结构单一。今年10月，古城将开放新产品“大庸幻境”，以《捉妖记》为叙事原点，打造全域行走式无界沉浸空间，区别于传统坐席观演模式。招商方面，目前商业自有品牌占比达50%，园区正着手优质商户选拔与业态更新。

张家界在2025年报问询函回复公告中表示，随着大庸古城开业运营，公司整体经营状况持续改善，预计主营业务盈利能力将进一步提升，2026年预期经营实现收入6.08亿元，整体扭亏为盈。

今年7月20日，《湖南省“向县放权”实施方案》落地，一次性向省内经济大县直接下放13项省级行政许可，同步配套20项市级权限下放指引，权限集中覆盖住建、交通、水利、林业等基建核心领域。曾在湖南安化挂职副县长的陈灿平表示，以往招商引资中用地、环保、节能等关键审批权限全掌握在省市层面，项目落地需频繁往返多级部门，审批链条长、周期久，直接推高落地成本。本轮清单式放权核心是破除“有责无权、审批冗长、统筹乏力”的制度障碍。

四川因省内183个县域发展悬殊，未选择全域推开，而是筛选29个综合实力突出的县（市）开展强县扩权试点，配套推出266项省级综合支持事项，涵盖债务化解、城市更新、文旅融合等政策包。四川省区域科学协会副会长吴振明解释，扩权强县发轫于1992年东部沿海，彼时浙江县域已完成一定经济积累，普惠式放权效果显著，但西部大部分县并未达到同等发展阶段，因此优先向实力较强的县域赋权。

广东县域面积占全省超七成，但2022年县域经济总量仅占全省12.4%。2022年末，广东全面推进“百县千镇万村高质量发展工程”，探索趋近省管县模式，建立县（市）“点菜”、省、市“上菜”的菜单式赋权方式，重点下放自然资源、文旅、交通领域审批权限，并配套财税调整机制，税制改革带来的新增地方收入原则上全部向市县倾斜。部分权限实现一县一策精准下放，如“144小时便利签证空白纸核发”仅下放至汕头南澳县，匹配当地海岛旅游定位。

为何新一轮向县扩权集中在2025—2026年密集落地？中国行政体制改革研究会学术委员会副主任汪玉凯认为，县域是中国基层治理的基本盘。第七次全国人口普查数据显示，我国超7亿人口生活在2800多个县级行政区。县域扩权改革始于1992年浙江，据公开资料，仅机动车驾驶考试权下放，每年就为义乌群众节约2000余万元；机动车变更登记等交管权限下放，一年节省办事成本500万元。2010年义乌已拥有地级市政府几乎全部管理权限，被誉为“中国权力最大的县”。2025年全国百强县榜单中，浙江独占22席。

国家统计局数据显示，1992年全国城镇人口3.22亿，到2025年已突破9.5亿。汪玉凯分析，“省管县”模式可压缩市管县层级，省级不介入微观事务，在守住发展大方向前提下充分释放县域自主权。中国人民大学经济学院教授聂辉华在其著作《基层中国的运行逻辑》中提出，传统治理模式信息不对称，上级无法充分掌握县域真实情况，放权后易形成监管真空。而大数据、遥感监测、政务一体化平台的普及正在改写治理逻辑，陈灿平表示，土地开发监管中年初年末各一张遥感照片即可发现违规开发，数字化监管是本轮大规模放权最坚实的底层支撑。

放权同时暗藏多重治理博弈。聂辉华指出，部分县域为争夺项目以税收返还、优惠政策为筹码，易导致县与县恶性内卷，过度让利透支财力后，公务员薪资、教师待遇等刚性支出承压，部分县域只能依托城投平台举债周转，存在债务违约风险。汪玉凯坦言，早年全国推动省管县改革进程缓慢，根源在于层级利益与干部发展诉求的双向博弈，县级纳入市直体系更易获得晋升机会，省直管情况下县级干部升迁难度加大，部分县域主动排斥改革。

从增幅看，拉萨以60.9%位居第一，呼和浩特、福州增幅均在50%以上，位列前三；哈尔滨、长春、昆明增幅垫底，均低于25%。从增量看，武汉第一，成都、广州、杭州、福州位居前五，增量均在6000亿之上。拉萨、西宁、海口、兰州、银川因基数超低，增量倒数前五。

福州曾长期是“小透明”省会，知名度不及厦门与泉州，城市级别也低于厦门的副省级市兼计划单列市。2021年，福州GDP超越霸榜二十多年的泉州，成为福建省GDP第一城。此后经济规模一年一台阶，2020年破万亿，2021年1.1万亿，2022年1.2万亿，2023年1.3万亿，2024年1.4万亿，2025年达1.5万亿。

今年上半年，福州GDP增速与增量依旧不错，正逼近郑州和长沙。去年年末福州距郑州仅132亿，距长沙625.5亿元，上半年增量均高于两城。按此趋势，今年年末福州有可能超越郑州，未来两年有可能超越长沙。

福州GDP跃迁背后是产业能级壮大。2025年全部工业增加值达3407.46亿元，较2020年的2532.16亿元明显提升；规上工业增加值年均增长6.5%，工业投资年均增长19.2%。全市工业总产值突破1万亿元，形成纺织化纤、机械制造、冶金建材、轻工食品、电力能源、化工新材料6个千亿级产业集群、4个千亿级产业园区，连续多年进入全国先进制造业城市二十强。

产业升级呈现四大变化：一是产业体系由传统向现代、由分散向集群升级；二是从“产业集聚”走向“产业链集群”，围绕16条重点产业链强链补链延链；三是传统产业向高端化、智能化、绿色化转型，“十四五”期间技改投资年均增长19%，2025年588家企业完成数字化改造验收；四是新兴产业加速成长，新型显示、光电信息、新能源汽车、海上风电、生物医药、氢能源、新材料等产业崛起，2025年规上工业战略性新兴产业产值占规上工业总产值43.45%，较2020年提高9.38个百分点，居全省第一。

到2025年底，福州拥有21家百亿级工业企业（集团）、79家国家级专精特新“小巨人”企业。产业升级背后，龙头企业、产业链、园区、技术改造和科技创新开始形成闭环。

政策加持是另一重要因素。2021年福州都市圈获批，成为南京都市圈之后国家批复的第二个国家级都市圈，目前国家级都市圈批复数量已达21个。福建省“十四五”规划明确提出提升省会福州首位度、实施强省会战略，鼓励福州创建国家中心城市。“十四五”期间，福建省将19个投资超百亿的产业项目优先布局福州，占全省总数的42%，涵盖新能源汽车、高端化工、数字经济等领域。

政策红利带来省会首位度提升，2020年福州GDP占全省比重22.8%，2025年提升至25.1%。但与吉林、四川、湖北等倾全力发展省会的地区不同，福建只是适度提升福州首位度。原因在于：福建是东南沿海经济强省，无需效仿内陆；泉州、厦门、漳州、宁德经济实力均较强，福建难以一城独大。

港铁公司（00066.HK）8月13日发布半年报，上半年营收262.31亿港元，同比下滑4.1%，股东应占净利润158.72亿港元，同比增长105.9%，每股基本盈利2.55港元。收入缩水、利润翻倍的背后，是物业板块迎来集中入账期。

“轨道+物业”是港铁数十年经营运作的核心逻辑。依托政府专项授权，港铁独家获取铁路沿线及站点上盖土地开发权益，按轨道交通建设动工前基准地价核算土地成本，压低拿地开支；待线路建成通车、片区交通价值兑现后，通过住宅、商业物业开发盘活土地增值收益，反哺轨道建设与运营。

2026年上半年，大围站、港岛南岸第五期两大核心上盖住宅项目如期交付入账，合计贡献税后利润约122亿港元，占港铁上半年基本业务利润156.67亿港元的近八成。港铁在业绩报告中坦言，物业发展利润属一次性及有波幅，利润用于补贴铁路项目的建造及资产更新，并非每年都能复制的常规收入。

后续供应方面，香港锦上路站第二期物业发展项目已于今年4月批出；屯门第16区站第二期项目已于2026年7月启动招标，预计2033年或以后落成。据港铁行政总裁杨美珍透露，视市场情况，未来一年左右公司还将推出两个项目，连同屯门项目合共约8000个单位。港铁正推进八个待落成的住宅物业项目，预计可提供约9300个可供出售单位。下半年，“港岛南岸”第六期及油塘通风楼项目的物业利润也将陆续入账。

物业板块风光背后，运输主业面临“增量不增利”状况。上半年港铁经常性业务利润34.34亿港元，同比仅增长1.3%。香港车务营运收入118.50亿港元，同比增长3.0%，总乘客量达9.75亿人次，增加1.2%。高铁香港段客量突破1600万人次，创2018年通车以来同期新高，西九龙站直达内地站点已增至113个。然而香港车务运营录得1.41亿港元EBIT亏损，去年同期尚有9800万港元盈利。港铁解释称，铁路支援及维修开支增加、资产更换升级带来折旧上升、每年非定额付款增加，叠加票价调整机制下2025/2026及2026/2027年度均未实施票价上调。

车站商务总收入26.15亿港元，微跌0.2%，分部EBIT利润17.55亿港元，下跌2.4%。车站商铺新订租金负增长6.7%，较2025年上半年的7.0%略有收窄。物业租赁及管理业务EBIT亦下滑3.5%。

港铁模式在内地轨道交通行业被反复提及。2025年数据显示，广州地铁营业总收入309.73亿元，同比增长34.3%，房地产开发营收171.8亿元；深圳地铁营收212.20亿元，站城一体化开发营收74.35亿，占比约35%，业务毛利率同比提升10.63个百分点至45.60%；成都轨道交通集团2025年上半年营业收入92.03亿元，同比增长88.24%，归母净利润6.22亿元，利润主要来源于场站综合开发。

但港铁模式能否真正复制存在疑问。土地获取机制方面，港铁物业开发权来自政府法定授予，可以未建铁路前的土地价值支付地价，锁定较低土地成本；内地地铁公司多依赖政府土地划拨或协议出让，沿线土地往往通过公开“招拍挂”出让，地价在开发阶段即被推高。客流密度方面，香港地铁日平均客流密度超过25万人次每公里，内地多数城市不到这一数字的一半。角色定位上，港铁本质是“资源整合者”，不直接参与房地产开发；内地地铁公司往往深度介入开发环节，直接承担市场波动风险。2025年全国31家地铁公司中，盈利超过10亿的只有3家，超一半公司亏损。